引言

承租人承租房屋后，发现租赁房屋消防验收不合格，无法投入经营使用。承租人多次要求出租人整改，出租人明确拒绝。承租人为避免损失扩大，自行出资完成消防整改。自行支出的消防整改费用能否向出租人追偿？整改期间因无法经营造成的租金损失能否要求减免？

本文结合《民法典》相关规定及最高人民法院、各地法院典型案例，系统梳理消防整改责任领域的裁判规则。

一、场景重现

承租人与出租人签订房屋租赁合同，约定租赁房屋用于商业经营；房屋交付后，承租人发现租赁房屋消防验收不合格，无法办理经营所需证照，无法投入经营使用；承租人多次要求出租人整改，出租人明确拒绝；承租人为避免损失扩大，自行出资完成消防整改。

核心争议

1、出租人是否负有消防整改义务？

2、承租人自行整改支出的费用能否向出租人追偿？

3、整改期间无法经营的租金能否减免？

二、出租人负有确保租赁物符合约定用途的法定义务

（一）法律规定的三层义务体系

第一层：交付义务——租赁物须符合约定用途

《民法典》第七百零八条规定："出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。"

该条明确了出租人的两项基本义务：一是交付符合约定用途的租赁物；二是在租赁期间内持续保持租赁物符合约定用途。出租人对租赁物的瑕疵担保责任贯穿于租赁关系存续期间。

第二层：维修义务——出租人负责租赁物的维修保养

《民法典》第七百一十二条规定："出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。"

维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。维修义务也包括对租赁物的正常保养。出租人的维修义务是从出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务。

第三层：自行维修的追偿权——承租人自行维修后费用由出租人负担

《民法典》第七百一十三条规定："承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。"

（二）消防验收合格是租赁物符合约定用途的法定前提

《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

《建筑法》第六十一条亦明确规定："建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"

关键问题：租赁房屋消防验收不合格，是否意味着出租人违反适租义务？

答案是肯定的。

房屋的消防验收状态直接关系到房屋能否合法投入使用，尤其是对于商业经营用途的房屋而言，消防验收不合格意味着承租人无法办理相关经营许可、无法合法开展经营，合同目的无法实现。

（三）合同未约定消防标准时，消防强制性标准构成合同默示条款

在司法实践中，即使租赁合同未明确约定消防标准，法院仍认定消防强制性标准构成租赁合同的默示条款。

典型案例：（2017）最高法民申1047号

最高人民法院在朱瑞峰与卢国强房屋租赁合同纠纷案中明确裁判：双方合同没有约定消防标准，但商场应当符合消防强制性标准构成该合同的默示条款。在消防部门通知承租人整改后，应认定案涉商场已经不完全符合合同约定的用途，出租人构成瑕疵给付。

该案中，最高人民法院进一步认定，在消防整改期间，根据对承租人造成的实际经营影响确定租金支付比例，判令承租人仅需支付70%的租金，同时出租人另行支付违约金40万元。

三、承租人自行维修后的费用追偿

（一）承租人自行维修的成立要件

结合《民法典》第七百一十三条及司法实践，承租人自行维修并主张出租人承担费用需满足以下要件：

特别说明：承租人未经催告不得自行维修。理论上，出租人对租赁物最为了解，其维修最符合租赁物的性能和用途。若承租人未经催告径行维修，可能无法主张维修费用由出租人负担。

（二）维修费用的合理范围

司法实践中，法院对承租人自行维修的费用审查较为严格，需满足以下条件：

1、提供正规维修发票、维修清单、支付凭证；

2、费用需符合市场合理价格；

3、擅自升级装修、过度维修的费用，由承租人自行承担。

特别提示：承租人自行维修时，应注意保留完整的证据链——维修合同、报价单、发票、付款凭证、维修前后对比照片等，以备后续主张权利时使用。

四、整改期间租金减免的裁判规则

（一）法律依据

《民法典》第七百一十三条明确规定："因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。"

《民法典理解与适用》进一步阐释：不论是出租人积极履行维修义务，还是在出租人未履行维修义务时由承租人自行维修，承租人对租赁物的使用障碍，皆与出租人未适当履行租赁物用益状态提供与维持的主合同义务直接相关，出租人应当对此承担责任。承租人有权要求出租人根据其因租赁物损坏对使用所受影响的具体程度，相应地减少租金或者延长租赁期间。

（二）租金减免比例的裁量因素

1、消防整改是否要求停业整改；

2、整改期间对经营的实际影响程度；

3、承租人是否仍实际占有使用租赁物。

在（2017）最高法民申1047号案中，消防部门并未明确要求以停业方式整改，且次承租人在整改期间仍正常交纳租金，最高人民法院据此判令承租人支付70%的租金。反之，若消防整改导致房屋完全无法使用，承租人有权主张免付租金或大幅减少租金。

（三）租金减免的司法裁量标准

出租人违反维修义务，但未导致合同目的落空，仅影响承租人部分使用的，法院根据维修瑕疵的严重程度、影响范围、持续时间酌定减免租金。常见情形包括：

1、局部漏水、轻微霉变，不影响整体居住/经营；

2、单个设施故障，未导致房屋无法使用；

3、维修拖延导致承租人短期无法使用部分区域。

租金减免的数额，一般参照受损部分的使用比例、维修期间、租金标准综合酌定。

五、出租人拒绝整改的其他法律后果

（一）可能构成根本违约

典型案例：（2024）粤民申8962号

广东省高级人民法院在广东甲科技企业孵化器有限公司与乙公司房屋租赁合同纠纷案中认定：出租人交付的涉案房屋一次消防设备和系统在租赁期内无法完全正常运行。在承租人多次要求整改的情况下，出租人仍在租赁合同履行期内拒绝配合承租人的维修要求。出租人怠于履行适租义务的行为已导致承租人无法实现合同目的，构成根本违约。承租人有权拒绝向出租人支付相应租金和逾期付款违约金。

该案中，法院最终判决出租人返还租赁保证金373153.89元、支付违约金373153.89元、律师费32000元。

（二）承租人可行使先履行抗辩权拒绝支付租金

根据《民法典》第五百二十六条，出租人未履行维修义务导致租赁物不适租的，承租人有权拒绝支付相应租金。但需注意，拒付租金的范围应与维修瑕疵的影响相当，不得滥用抗辩权拒付全部租金。

（三）承租人可主张解除合同

出租人违反维修义务，符合《民法典》第五百六十三条第四项规定，致使不能实现合同目的的，承租人享有法定解除权。司法实践中，消防故障导致房屋无法居住或经营的，法院认定构成根本违约，支持承租人解除合同。

六、风险提示：合同约定"现状交付"情形下的消防责任

需特别注意：若租赁合同明确约定"现状交付"或承租人在签约时已知悉租赁物的消防验收状态，法院可能认定承租人自愿承担相应风险。

典型案例：（2021）最高法民申4912号

最高人民法院在王子田与农垦公司房屋租赁合同纠纷案中认定：双方约定现状交付，签订合同时明确知悉租赁物现状的，作为承租人对此负有审慎的注意义务。承租人主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。

该案中，法院还指出，根据《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。

上述案例管理消防未验收情形较为清晰，承租人在承租时明确知悉消防验收状态。但对于出租人交付曾正常使用的房屋，承租人承租用于经营发现消防不符的情形，同样有判例认定出租人有适租义务，承租人有注意义务，综合情况比例承担责任。

实务启示：承租人在签订租赁合同前，应主动审查租赁房屋的消防验收情况。若房屋尚未通过消防验收，应在合同中明确约定出租人完成消防验收的义务及期限，以及未完成时的违约责任。

七、维修义务纠纷的举证责任分配

举证责任分配是维修纠纷的核心实务问题，司法实践中遵循"谁主张、谁举证"的基础规则，同时结合过错推定原则细化分配：

八、承租人维权路径与操作指引

发函催告与协商

向出租人发送正式催告函，明确主张消防整改费用、租金减免，固定催告证据。催告函应载明：维修要求、合理期限、逾期不维修将自行维修并追偿的告知。

证据保全

全面收集以下证据材料：

诉讼准备

若协商不成，及时提起诉讼。可就消防整改费用、确认整改期间租金减、合同约定的违约责任等提起诉讼。

风险提示：1、合同约定风险：若租赁合同约定"现状交付"或承租人签约时已知晓消防验收情况，主张出租人承担消防责任可能受阻；2、证据风险：自行维修费用需提供完整证据链，费用需合理，否则法院可能酌情调减；3、诉讼时效：注意诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；4、先履行抗辩权的边界：拒付租金的范围应与维修瑕疵的影响相当，不得滥用抗辩权拒付全部租金。

结语

出租人负有确保租赁房屋符合约定用途的法定义务，包括保证消防验收合格。出租人拒绝履行消防整改义务的，承租人有权自行维修并要求出租人承担全部合理费用；整改期间无法经营的，承租人有权要求减免相应租金。但承租人需注意合同约定的风险边界，在签约前做好尽职调查，在履约中保留完整证据，在争议发生后及时主张权利。