引言

租赁期间，出租人以部分房屋属危楼为由收回房屋、提前解除合同。承租人对租赁房屋投入了大额装修费用，合同尚未履行完毕即被解除。承租人能否要求出租人赔偿装修损失？装修残值如何认定？本文结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及典型案例，系统梳理提前解约装修损失赔偿的裁判规则。

一、场景重现

承租人与出租人签订房屋租赁合同，约定租赁期限10年；承租人经出租人同意，对租赁房屋投入大额资金进行装修；租赁期间，出租人以部分房屋属危楼为由收回房屋、提前解除合同；合同解除时，租赁期限尚未届满，装修投入尚未收回。

核心争议

1、出租人以危楼为由提前解约是否构成违约？

2、承租人能否要求出租人赔偿装修损失？

3、装修残值如何认定和计算？

二、出租人提前解约的法律性质分析

（一）出租人单方解除合同的法律评价

租赁期间，出租人以部分房屋属危楼为由收回房屋、提前解除合同，该行为属于出租人单方解除合同。若该解除行为不符合合同约定的解除条件，且不构成法定解除事由，则出租人构成违约，应承担违约责任。

需注意，若房屋确实经鉴定为危楼，危及人身安全，出租人收回房屋可能具有合理事由，但这并不意味着出租人无需承担相应赔偿责任。合同解除后，因解除造成的损失仍应按过错责任原则分担。

（二）出租人违约解除与装修损失赔偿的关联

装修损失赔偿的核心在于合同解除的原因。若合同解除系因出租人违约导致，承租人有权要求出租人赔偿装修残值损失；若系因承租人违约导致，则承租人无权要求赔偿；若系双方违约或不可归责于双方的原因，则按过错比例或公平原则分担。

三、装修损失赔偿的法律依据

（一）核心法律规范

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

（二）不同解除原因下的赔偿规则对比

四、装修残值的认定标准与计算方法

（一）装修残值的定义

剩余租赁期限内的装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。

（二）计算公式 装修残值= 装饰装修工程造价 ×（剩余租赁期限 ÷ 约定租赁期限）

（三）认定要点

1、明确合同解除原因：确定系出租方违约、承租方违约、双方违约还是不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿及赔偿比例。

2、明确装修剩余价值：主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

3、明确计算年限：依据租赁期限确定。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思；

4、明确评估基准日期：应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。

（四）司法鉴定在装修残值认定中的作用

实践中，装修残值通常通过司法鉴定确定。法院委托有资质的评估机构对装修现值进行评估，鉴定结论作为认定损失的核心依据。

操作建议：承租人在诉讼中应及时申请司法鉴定，避免因缺乏专业评估而无法证明损失数额。

五、典型案例裁判规则

典型案例：（2017）京民终548号

案件背景：

北京大万房地产开发有限责任公司（出租人）与北京华冠商业经营股份有限公司（承租人）签订房屋租赁合同，租期20年。承租人投入大额资金对租赁房屋进行装修改造。后因影院改建部分被认定为违章建筑，双方发生争议，合同解除。

裁判要旨：北京市高级人民法院明确裁判：

租赁合同解除时，承租人对租赁房屋投入的装饰装修及改造（含与涉案房屋已形成附合而不可移动的设备设施）剩余的残值利益为合同未能履行完毕给承租人造成的实际损失。双方就此部分损失应按照评估鉴定的数额及合同解除的过错责任比例承担。

裁判结果：该案中，法院委托鉴定机构对装修改造工程现值进行司法鉴定，鉴定装修改造工程现值。二审法院根据双方过错比例承租人75%：出租人25%，判决出租人向承租人支付装饰装修补偿费。

六、实务操作指引

出租人以房屋危楼为由提前解除合同，该解除系因出租人原因所致，属于出租人违约，承租人有权依据上述司法解释第九条第一款之规定，要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

建议承租人

1、固定装修投入证据

整理装修合同、付款凭证、发票、装修设计方案等，形成完整证据链。特别注意保留经出租人同意装修的证据（如合同中的装修条款、出租人出具的同意装修的书面文件等）。

2、申请司法鉴定

诉讼中申请法院委托有资质的评估机构对装修现值进行司法鉴定，以鉴定结论作为损失认定依据。

3、明确合同解除原因

重点审查出租人解除合同的理由是否成立，是否存在违约情形，这将直接影响赔偿责任的承担比例。

核心风险提示

1、合同约定风险：若租赁合同对装修残值处理有明确约定，优先按约定处理；

2、证据风险：需证明装修系经出租人同意，否则可能无法适用司法解释第九条；

3、鉴定风险：鉴定结论直接影响损失数额认定，应积极配合鉴定程序；

4、诉讼时效：注意诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

结语

因出租人违约导致合同解除的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。装修残值通过工程造价扣减已消耗价值确定，以司法鉴定结论为准。承租人应注意在签约前审查合同条款，在履约中保留完整证据，在争议发生后及时主张权利。